Mit Stand vom 30-09-2013 wies die Stadt Heide insgesamt 21.069 Einwohner auf. Heide befindet sich im zentral-nördlichen Teil Dithmarschens und ist Sitz der Kreisverwaltung. Die Stadt ist sowohl Sitz der Stadtverwaltung als auch Verwaltungssitz des Amtes KLG Heider Umland.
Heide verfügt über alle Schularten, ist Sitz beruflicher Schulen sowie der Fachhochschule Westküste. Heide ist Bundeswehrstandort, Bahnhaltepunkt, verfügt über Museen und das Brahmshaus, über einen Erholungswald und eine Jugendherberge und ist Sitz des Westküstenklinikums. Der Stadt Heide wird durch den Regionalplan des Planungsraumes IV des Landes Schleswig-Holstein die Funktion eines Mittelzentrums zugeordnet.
Weiterhin ist die Stadt Partner des Stadt-Umland-Konzeptes (SUK) Heide als Weiterentwicklung der Gebietsentwicklungsplanung (GEP) „Heide und Umland“. Die Kooperationsvereinbarung wurde am 18-12-2012 von den Bürgermeistern der Partnergemeinden unterzeichnet.
Der Bebauungsplan Nr. 46e der Stadt Heide soll die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Schaffung von voraussichtlich 7 Baugrundstücken für den individuellen Wohnungsbau schaffen; der Ostteil des Gebietes bleibt der Nutzung durch eine Studenten-Wohnanlage mit 80 - 90 Wohneinheiten vorbehalten.
Unter Punkt 4. - Zielkonzept Wohnen, Nr. 4.1 -Thematische Ziele für die Region des SUK werden Ziele hinsichtlich des Wohnens und des Wohnungsbaus aufgelistet. So heißt es unter Ziffer 3: „Das Wohnen im Eigenheim bleibt als prägendes wohnungsbezogenes Leitbild für die Region erhalten, wird aber hinsichtlich des erforderlichen Umfangs und den Lageanforderungen den neuen Rahmenbedingungen angepasst.“ Weiterhin steht unter Ziffer 5: „Die Wohnungsnachfrage wird auf das vorhandene Wohnungsangebot gelenkt. Der vorhandene Wohnungsbestand wird gezielt durch neue Wohnangebote und Wohnformen ergänzt: für die wachsenden Nachfragegruppen der Älteren und der Studenten in integrierten Lagen in Heide sowie in ausgewählten Gemeinden mit tragfähiger Infrastruktur.“ Die vorliegende Planung entspricht uneingeschränkt den formulierten SUK-Zielvorstellungen.
Weiterhin wurde unter Nr. 4.3 Buchstabe K vereinbart, dass die Wohnungsneubauentwicklung in drei Zeitstufen erfolgen soll: bis 2015, bis 2020 und bis 2025; in den 5-Jahres-Zeiträumen dürfen jeweils max. 50 % des kommunenbezogenen Gesamtkontingents realisiert werden.
Unter Punkt 4. - Zielkonzept Wohnen, Nr. 4.4 - Wohnungsbaukontingente der Kommunen wird der Stadt Heide ein Eigenbedarf-Kontingent von 554 Wohneinheiten (WE) zugeordnet. Unter Berücksichtigung der zwischenzeitlichen Baufertigstellungen verbleibt ein Kontingent von 255 WE, von denen unter Berücksichtigung der Intervall-Regelung bis 2015 ein Minus von 22 WE besteht. Da die Errichtung der voraussichtlich 7 WE (max. 14 WE) jedoch erst in den Zeitraum ab 2015 fallen wird ist dieser Umstand als unproblematisch anzusprechen.
Die 80 - 90 WE, die ausschließlich dem studentischen Wohnen vorbehalten sind, werden aufgrund des erheblichen Sonderbedarfes am Standort nicht auf die genannten Kontingente angerechnet.
Im Plan mit Empfehlungen für Wohnpotenziale 2009 bis 2025 für die Stadt Heide als Bestandteil des SUK ist der Geltungsbereich dieses B-Planes als „Entwicklungsfläche mit hoher Priorität“ aufgeführt.
Die vorliegende Planung entspricht somit in Umfang und Lage des Gebietes den (fortgeschriebenen) formulierten SUK-Zielvorstellungen.
Die Stadt Heide kommt ihrer gesetzlichen Verpflichtung zur Entwicklung der Innenbereiche in besonderem Maße nach; derzeit erfolgt die Wiedernutzbarmachung von innerstädtischen Gewerbebrachen für Wohnzwecke an mehreren Standorten.
Durch die B-Pläne Nr. 54 (Gebiet nördlich Kreuzstraße, westlich Feldstraße, südlich Sophie-Dethleffs-Straße und östlich Hindenburgstraße) und Nr. 60 (Gebiet nördlich der Poststraße, östlich der Lindenstraße, südlich der Esmarchstraße und westlich der Husumer Straße) wurden die Betriebsflächen von zwei ehemaligen Baustoff-Handlungen entsprechend für Wohnzwecke aufbereitet.
Der B-Plan Nr. 57 (Gebiet nördlich der Hamburger Straße (B 203), östlich der Stiftstraße, südlich der Rektor-Marten-Straße und westlich des DRK-Geländes) schuf die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Innutzungnahme des ehemaligen Betriebsgeländes der Fa. Motoren-Jacobs für Wohn- und Dienstleistungszwecke.
Die Umsetzung der exemplarisch genannten Planungen befindet sich in unterschiedlichen Stadien; teilweise sind die Flächen bereits verwertet, teilweise befinden sich die Maßnahmen noch in der Bauphase.
Weiterhin sind umfängliche Maßnahmen der Innenentwicklung in der Vorbereitung. Beispielhaft sei die Entwicklung des sog. „Rüsdorfer Camps“ genannt; hier werden östlich der Bahnanlagen südlich der „Hamburger Straße“ und nördlich des sog. „Rüsdorfer Kreisels“ derzeit brachliegende Potentialflächen im Zuge eines ganzheitlichen Konzeptes Wohn- und Gewerbenutzungen zugeführt.
Gleichzeitig zeigt sich in der jüngsten Vergangenheit jedoch immer stärker, dass innerhalb des Stadtgebietes Flächen für den individuellen Wohnungsbau („Einfamilienhausbau“) extrem stark nachgefragt werden; der Druck auf die Stadt Heide ist diesbezüglich enorm gewachsen. Ebenso besteht eine erhebliche Nachfrage nach geeigneten Wohnungen für Studenten. Das bestehende örtliche Angebot deckt nicht ansatzweise die Nachfrage nach entsprechendem Wohnraum; die Stadt Heide ist deshalb äußerst bemüht, zur Stärkung der Attraktivität Heides als Studienstandort Initiativen zur Verbesserung der Wohnsituation zu stützen.
Durch den Bebauungsplan Nr. 46e der Stadt Heide sollen entsprechende Bedarfe gedeckt werden.
Planung, Umsetzung und Verwertung der Bauflächen innerhalb des vorliegenden Bebauungsplanes obliegt einem privaten Erschließungsträger als Partner der Stadt Heide.
Der überwiegende Teil des Plangebietes wurde in den Nachkriegsjahren bis in die 60’er Jahre als Bauschutt- / Hausmülldeponie genutzt; die Altablagerung wurde in der Vergangenheit bereits mehrfach gutachterlich betrachtet. In der maßgebenden Orientierenden Bodenuntersuchung des ANALYTIK LABOR NORD in Heide (ALN) vom 09.04.2013 wurde auf den Flächen der Gemarkung Heide, Flur 10, Flurstücke 31/2, 31/3 schädliche Bodenablagerungen im Bereich der ehemaligen Altdeponie für Boden und Bauschutt nachgewiesen. Die Altablagerungsflächen können bebaut werden. Hierfür ist es erforderlich, die Möglichkeit des direkten Kontaktes mit den belasteten Bodenbereichen zu unterbinden oder dass entsprechende Sicherheitsmaßnahmen befolgt werden. Hierzu wird vom Gutachter empfohlen einen hohen Anteil der Fläche zu versiegeln und Freiflächen mit unbelastetem Bodenmaterial abzudecken. Dazu muss auf den Grundstücksflächen ca. 40 cm belasteter Boden abgeschoben werden und durch sauberen Füllboden mit einer Abdeckung von 20 cm Mutterboden ersetzt werden (vgl. Stellungnahme ALN vom 02.04.2014 sowie Orientierende Bodenuntersuchung ALN vom 09.04.2013). Der Erschließungsträger wird in Abstimmung mit der zuständigen Fachbehörde entsprechend verfahren.
Die verkehrliche Erschließung des Bereiches erfolgt durch Anbindung an die vorhandene „Österstraße“; das Straßensystem kann durch die Umsetzung der vorliegenden Planung im Gesamtbereich geschlossen werden.
Die Bauflächen innerhalb des Plangebietes zeichnen sich insbesondere durch ihre Lage in unmittelbarer Nähe zu umfangreichen vorhandenen Wohnquartieren unterschiedlichen Entstehungsalters aus. Mittelbar schließen die Fachhochschule Westküste (FHW) sowie Gewerbeflächen im Bereich Süderdamm / Schanzenstraße an. Durch die vorliegende Planung gelingt eine weitere Arrondierung des städtischen Siedlungskörpers in diesem Bereich.
Die Bauflächen innerhalb des Plangebietes werden in der PLANZEICHNUNG – TEIL A des vorliegenden Bebauungsplanes insgesamt als Allgemeine Wohngebiete - WA - festgesetzt. Als maximal zulässiges Maß der baulichen Nutzung wird für den Westteil eine GRZ von 0,30 und für den Ostteil eine GRZ von 0,40 festgesetzt. Dieser Versiegelungsgrad entspricht in etwa dem des südlich anschließenden Siedlungsbereiches; somit entsteht ein homogener Siedlungskörper.
Insgesamt sollen im Westteil ca. 7 neue Baugrundstücke entstehen. Die durchschnittliche Grundstücksgröße beträgt ca. 980 m². Auf der Grundlage des § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB wird für diese Wohnbaugrundstücke festgesetzt, dass pro Wohngebäude maximal zwei Wohneinheiten zulässig sind. Die zulässige Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß wird für diesen Teil des Plangebietes mit II festgesetzt.
Der Ostteil des Plangebietes bleibt der Nutzung durch Wohngebäude für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf - hier: Studentenwohnanlage - vorbehalten. Die zulässige Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß wird für diesen Planbereich mit III festgesetzt.
Für alle Baugrundstücke wird im Bebauungsplan eine offene Bauweise festgelegt.
Festgesetzte Baugrenzen bilden innerhalb der zukünftigen Bauflächen „Baufenster“ in Gestalt überbaubarer Grundstücksflächen, in denen Hauptgebäude platziert werden können.
Die zur Erschließung des Gebietes erforderlichen öffentlichen Straßenverkehrsflächen werden in Ringform festgesetzt. Für die Baugrundstücke Nr. 5 - Nr. 7 wird festgesetzt, dass an der Südseite (zur vorhandenen „Österstraße“) Ein- und Ausfahrten unzulässig sind, um eine Belastung der „Österstraße“ durch direkte Zufahrten ausschließen zu können.
Als Abschirmung des Wohnbaugebietes zum angrenzenden Grünbereich im Übergang zur FHW zur werden Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern umgrenzt.
Innerhalb der Flächen für die Studentenwohnanlage wird die Lage zulässiger Stellplätze geregelt.
Für eine künftige Anbindung dieses Bereiches an im nördlichen Anschluss geplante Siedlungsstrukturen werden mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechte zu belastende Flächen zugunsten der Allgemeinheit festgesetzt.
Im TEXT - TEIL B des Bebauungsplanes werden unter Pkt. 1 - Art der baulichen Nutzung innerhalb der festgesetzten WA-Gebiete die nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungsarten
- Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
- Anlagen für Verwaltungen,
- Gartenbaubetriebe
- Tankstellen
ausgeschlossen.
Aufgrund des mit diesen Nutzungen verbundenen erhöhten Verkehrsaufkommens sind diese mit der für den Gesamtbereich angestrebten hohen Wohnqualität nicht vereinbar. Die vorgesehenen Erschließungsflächen sind für die Aufnahme des aus diesen Nutzungen gegebenenfalls resultierenden zusätzlichen Verkehrsaufkommens nicht ausgelegt. Gartenbaubetriebe sind in der Regel mit hohem Flächenverbrauch verbunden, der mit der vorgesehenen wohnbaulichen Entwicklung des Gesamtbereiches nicht in Einklang zu bringen ist. Tankstellen verursachen zudem störende Emissionen, die gleichfalls nicht mit dem künftigen Charakter des Plangebietes zur Deckung zu bringen sind.
Unter Pkt. 2 – Flächen, auf denen nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, die für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf bestimmt sind werden Regelungen bezüglich des bevorzugten Personenkreises (hier: Studenten und Auszubildende) sowie der Beschaffenheit der Wohneinheiten (maximale Zimmerzahl sowie Mindest- und Maximalgröße der WE) getroffen. Hierdurch wird sichergestellt, dass die entstehenden WE bedarfsgerecht auf Dauer ausschließlich dem vorgesehenen Nutzerkreis zur Verfügung gestellt werden.
Weiterhin werden unter Pkt. 3 - Festsetzungen über die äussere Gestaltung baulicher Anlagen nach § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 84 Abs. 4 LBO verschiedene Festsetzungen über die äußere Gestaltung baulicher Anlagen getroffen, die insgesamt eine auf die umgebenden Bereiche abgestimmte “Ortstypik” sicherstellen. Gleichzeitig soll den zukünftigen Grundstückseigentümern ein höchstmögliches Maß an individuellen Gestaltungsmöglichkeiten eingeräumt werden.
Neben diesen gestalterischen Festsetzungen für die Gebäude und Nebenanlagen werden unter Ziffer 3.7 Regelungen für die Einfriedung der Grundstücke getroffen. Es wird festgesetzt, dass für die Einfriedungen zu den Erschließungsflächen eine maximale Höhe von 0,60 m über der Oberkante der Erschließungsfläche zulässig ist. Diese Regelung dient vor allem der Verkehrssicherheit, dadurch soll gewährleistet werden, dass vor allem in den Kreuzungs- und Kurvenbereichen ausreichend gute Sichtverhältnisse herrschen, um Sach- und Personenschäden zu vermeiden.
Unter Pkt. 4 – Höhe baulicher Anlagen werden Festsetzungen zur Höhe der baulichen Anlagen getroffen. Die Oberkanten der Erdgeschossfußböden (Rohbau) werden nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO für sämtliche Baugrundstücke mit max. 0,50 m über der mittleren Höhenlage der jeweils zugehörigen Erschließungsfläche festgesetzt. Die maximale Höhe baulicher Anlagen wird für die Baugrundstücke Nr. 1 bis Nr. 7 auf eine Höhe von 9,00 m über Oberkante der Erdgeschossfußböden (Rohbau) und für das Baugrundstück Nr. 8 auf eine Höhe von 11,50 m über Oberkante der Erdgeschossfußböden (Rohbau) begrenzt.
Durch diese Festsetzungen werden umfeldverträgliche Höhenentwicklungen der künftigen Gebäude sichergestellt.
Unter Pkt. 5 – Nebenanlagen und Stellplätze werden weitergehende Regelungen zur Platzierung und Zulässigkeit von Stellplätzen, Garagen, Carports und Nebenanlagen getroffen, die insbesondere zu einer raumverträglichen Anordnung dieser Nutzungen im Bereich der öffentlichen Verkehrsanlagen beiträgt.
Unter Pkt. 6 - Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen werden Regelungen für die Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern auf privaten Flächen fixiert.
Gemäß des Jugendförderungsgesetzes Schleswig-Holstein ist Kindern auf Spiel- und Bolzplätzen die Gelegenheit zum Spiel im Freien anzubieten. Die Gemeinden haben den Spielplatzbedarf durch die Anlage von Spiel- und Bolzplätzen zu decken, soweit nicht für Kleinkinder auf den Baugrundstücken selbst Spielmöglichkeiten herzurichten sind. Auf die Festsetzung eines neuen Kinderspielplatzes innerhalb des vorliegenden Planbereiches wird verzichtet. Im mittelbaren südwestlichen Anschluss an das Plangebiet sind im Bereich der „Nowogarder Straße“ (B-Plan Nr. 48) ausreichende Spielplatzkapazitäten vorhanden. Die Stadt Heide wird die vorhandenen Anlagen – abgestimmt auf den Bedarf – weiterhin auf hohem Standard halten.
Im Zuge des Aufstellungsverfahrens wurden die Interessen von Kindern und Jugendlichen durch den Kinderbeauftragten der Stadt Heide wahrgenommen. Gemäß Beschluss der Stadtverordnetenversammlung der Stadt Heide vom 28-02-1996 wurde die örtliche Gliederung des Deutschen Kinderschutzbundes e.V. zum Kinderbeauftragten der Stadt Heide bestellt; das Mitwirkungsrecht wurde mit Beschluss des Magistrates der Stadt Heide vom 14-02-1996 geregelt.